Новые правила для петербургских КОТов

Комплексное освоение территорий стало трендом в жилищном строительстве Петербурга и Ленобласти в конце двухтысячных. Массовая переориентация девелоперов от точечных городских проектов на загородные многоквартальные повлекла за собой попытки со стороны чиновников регламентировать комплексные застройки. Диалог бизнеса и властей о КОТах активизировался в прошлом году.

Строго говоря, комплексное освоение территорий (проще говоря – КОТ) – не новая разработка. Методика досталась нынешним строителям в наследство от плановой экономики и составителей градостроительных проектов советских времен. Последние предперестроечные проекты КОТ в Петербурге можно увидеть, например, в Купчино. Размах современных застройщиков скромнее, возводятся не районы, а отдельные кварталы, общая продаваемая жилая площадь в которых не превышает 100 000 кв. м. Но в отличие от однообразных советских спальных районов нынешние строители пытаются придать комплексному освоению территорий индивидуальность: ЮИТ и NCC рекламируют европейское качество и скандинавский комфорт, Setl City оформляет проект в стилистике красивейших городов Европы, ЦДС выдерживает малоэтажные кварталы в Пушкине в духе традиционной архитектуры. Список примеров можно продолжать до бесконечности, поскольку на своей земле (а чаще всего проекты КОТ реализуются на участках, оформленных в собственность девелопера) фантазия застройщика вряд ли может быть ограничена. Или все-таки может?

Лучше поздно, чем никогда?

В конце 2012 года губернатор Санкт-Петербурга дал поручение своим профильным комитетам обсудить с областными властями введение ограничений по высотности новых зданий, возводимых на границе Северной столицы и Ленобласти. По мнению чиновников, дома в ближайшем пригороде должны быть не выше 40 метров. Подобное решение призвано стать если не панацеей, то действенной мерой для равномерного распределения нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру города. Таким образом, по принципу «лучше поздно, чем никогда» власти отреагировали на строительный бум в Мурино, Кудрово, Новом Девяткино, Буграх, Янино – практически по всему периметру городской черты.

А в марте 2012 года были одобрены региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) Ленобласти, которые должны были регламентировать новые проекты КОТов на территории региона. Застройщики логично предположили, что обратной силы документ иметь не будет, то есть уже одобренные и запущенные в работу проекты «по живому резать» не придется. Однако у областных властей проявилось собственное толкование нового норматива, и под угрозой отмены оказались проекты планировки участков в Мурино компаний NCC, «Мавис», ЦДС.

При этом чиновники Ленобласти пытаются проявить гибкость и предлагают  застройщикам варианты компромиссных решений особо острых последствий введения новых РНГП. Например, затраты на строительство инфраструктурных объектов могут быть компенсированы строительной компании из средств областной казны, а именно – деньгами, которые в виде подоходного налога будут уплачены в бюджет дочерним предприятием застройщика, зарегистрированным на территории 47 региона.

Характер нордический, стойкий

Такой вариант для продолжения реализации проекта «Эланд» выбрала шведская компания NCC. Проект этого КОТа в Мурино прошел экспертизу и был одобрен в 2009 году: на площади в 6,6 га было предусмотрено строительство девяти 22-25-этажных зданий, где расположатся 150 000 кв. м жилой и 2 000 кв. м коммерческой площади. Необходимость пересмотра первоначального проекта возникла в прошлом году, когда в стадии строительства находились уже 80 000 кв. м жилья.

В конце декабря 2012 года застройщик и вице-губернатор региона подписали документ, согласно которому шведский девелопер обязался зарегистрировать в Ленобласти компанию, которая ведет строительство «Эланда», и платить налоги в региональный бюджет. Кроме того, были внесены коррективы и в перспективный план освоения территории: вместо одного из жилых корпусов будет построен детский сад на 236 мест.

Это, кстати, еще одно правило игры отечественной строительной отрасли, с которым пришлось познакомиться зарубежному инвестору. Поскольку в Финляндии и Швеции всю инфраструктуру (социальную, инженерную, дорожную) независимо от площади и принадлежности участка строит муниципалитет.

Замена жилого корпуса на детсад уменьшит продаваемую площадь квартир в «Эланде» на 13 300 кв. м, это ощутимый объем для инвестиционного плана застройщика. Тем не менее для достижения компромисса руководство NCC согласилось пойти на такой шаг. Помимо этого шведский застройщик подтвердил готовность выделить часть территории для строительства дороги муниципального значения, ширина которой составит 15 метров.

Наша цель – компромисс

В протоколе о намерениях, которые NCC и руководство Ленобласти подписали в декабре 2012 года, есть отдельный пункт о том, что компания «готова участвовать в разработке нового проекта планировки и межевания территории в соответствии с решением администрации Муринского сельского поселения». Это общая тенденция среди застройщиков: в совет Муринского сельского поселения в связи с введением новых РНГП уже обратились ГК «ЦДС» и ГК «Унисто Петросталь».

В свою очередь строительный блок правительства Ленобласти инициировал создание Координационного совета по комплексному развитию территорий. Основной целью КС станет совместная выработка правил конструктивной и добросовестной работы в отрасли. Более того, уже в конце февраля 2013 года принято решение о создании оперативной рабочей группы.

Заинтересованные стороны единодушны во мнении, что для достижения компромисса необходимо проделать большую работу по формированию нового пакета документов, который сделает реализацию будущих проектов КОТ в Ленобласти прозрачным и эффективным.

А пока компромисс не достигнут, застройщики вынуждены работать в предложенных и не всегда предсказуемых обстоятельствах, признавая при этом, что за решением абстрактных бизнес-задач стоят вполне конкретные ожидания дольщиков. Поэтому  руководство шведской NCC уже объявило, что по первому этапу строительства ЖК «Эланд», а это четыре жилых здания, все обязательства перед клиентами будут выполнены в полном объеме и в обозначенные ранее сроки.

Евгения Вайтер